土地の「分筆」について解説！｜不動産売却コラム｜川越市・ふじみ野市・上尾市の不動産売却・無料査定なら「アースシグナル」にご相談ください。

こんにちは！今回のコラムは「土地の分筆」について解説していきます。

分筆とは？

分筆とは、一つの土地を複数に分けて登記をすることを「分筆」と言います。
この分筆して登記を行うのは「司法書士」ではなく「土地家屋調査士」になります。
なぜ、登記なのに司法書士ではないのか？その理由は分筆までの流れに理由があります。

一般的に分筆を行う際には、土地の正確な測量が必要となります。
一般の方で「半分に分けるから半分で登記しよう」と思ってできるものではありません。
分筆登記をする際には、先ず「土地家屋調査士」への相談が必須となりますのでご注意下さい。
また分筆にかかる時間ですが、大体が10日程度で完了するケースが殆どです。しかしこのケースは隣地との境界線が明らかになっている場合に限ります。
境界が明らかになっていない場合は境界確定後から作業にあたる為、2~3ヶ月程時間を要します。
その為明確な期間を知りたい場合には、予め土地家屋調査士に分筆登記を依頼しに行った際に聞いておくのが良いでしょう。

分筆の流れ

では次に、分筆の流れをご案内いたします。

①土地家屋調査士への依頼

まずは土地家屋調査士に土地の分筆について相談し、費用等を聞いて依頼しましょう。

相談時の必要資料は下記記載のものです。
1.土地の登記簿謄本（全部事項証明）
2.公図・地積測量図・現況測量図
3.Googleやゼンリン（住宅地図）などでの該当地地図
4.建物の登記簿謄本（全部事項証明）※建物が建っている場合のみ
など

上記全てを揃えなくてはいけないわけではありませんが、
揃っていた方がより円滑に、正確な回答が頂ける事に繋がります。

②法務局・役所で調査

土地家屋調査士が、法務局や役所で現在の土地状況の調査を行います。
公図や地積測量図、確定測量図を取得し登記事項証明書を確認して調査を進めていきます。

③現地調査、現地立会い

次は土地家屋調査士が、現地調査と現地立会いを行います。
この際、土地家調査士は役所の職員や隣地土地所有者に立ち合ってもらい、筆界や境界を確認していきます。
筆界とは土地の「公的な境目」のことであり、境界とは土地の「私法上の境界」を指します。
境界は所有者間の合意などによって，変更することができます。

④境界確定測量

隣接地との境界が明らかでない場合、そのままでは分筆できない為、境界確定測量が必要になります。
この境界確定測量とは土地家調査士が土地を測量し、測量図等と照らし合わせて境界線を検討することをいいます。
境界が決まったら隣地所有者にも境界を確認してもらい、合意に至れば「筆界確認書」「境界確定図」を作成し、これにより土地の境界が明らかになるのです。

⑤分筆案の作成

土地家屋調査士と分筆依頼者との話し合いにより、測量結果にもとづき土地の分筆案を作成します。

⑥境界標の設置

分筆の方法が決まり次第、土地の境界を明確にするための境界標を打ち込みます。
境界標は、石杭や木杭、プラ杭や鉄杭などを使用して打ち付けますが、最近では劣化しにくい鉄の境界標を使用することが多い傾向にあります。

⑦分筆登記書類の作成、申請

境界標が設置でき次第、土地家屋調査士が登記申請のための書類を作成します。その後は法務局へ提出します。

分筆にかかる費用

費用についてまとめました。それでは各項目について具体的に見ていきましょう。

【費用項目/費用の目安】※概算となります。

①資料調査

土地家屋調査士が法務局や役所での図面の収集・調査するための費用です。
測量の必要がある場合には、測量地以外の資料も取得する必要があり、時間と労力がかかります。

②測量費

隣接地との境界が確定していない場合に行う測量にかかる費用です。
土地の形状が複雑な場合や土地面積が大きい方が費用はかかります。

③筆界確認書作成費

境界が確定していない場合に、隣地との境界を確定させる測量を行い、土地所有者と隣地所有者の両者に合意してもらって、署名・押印をしてもらうための筆界確認書作成を土地家屋調査士にしてもらう費用です。

④境界確定図作成費

境界が確定していない場合に、隣地との境界を確定させる測量を行い、土地所有者と隣地所有者の両者に合意してもらった際の境界の確定図面を土地家屋調査士に作成してもらう費用です。

⑤登記申請費

分筆登記の申請を土地家屋調査士にしてもらう費用です。

⑥登録免許税

分筆の登記をする際にかかる税金です。
分筆後の土地の数×1,000円の費用が必要になります。

まとめ

相続した土地が広い場合、分筆による解決が有効なケースもあります。
ただし分筆にはデメリットも多い為、その他の様々な手法を検討した上で慎重に進めましょう。

また少しでも高く売却できる分筆のポイントは
・土地の形状を整形地にすること
・接道義務を満たす土地にすること
・旗竿地にならないようにすること
になります。この点を満たしていると高く売却できる可能性が上がります。

逆に土地を分筆して売却する際の注意点は
・分筆した土地は複数売り出すことはできない
・分筆した土地の上に建物がある場合は、建物の登記が必要になること
上記の点には特に注意して進めていきましょう。

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